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lunedì 29 maggio 2017

LA PIETANZA GOLOSA DEGLI SCALI FERROVIARI
TUTTI I NUMERI VERI (o quasi)  
di Luigi Caroli


Caro lettore,
allego il mio intervento al Convegno sugli SCALI promosso da Michela Corallo presso lo spazio CHIAMAMILANO di via Laghetto 2. Spazio che MILLY MORATTI mette a disposizione dei cittadini dal 2002.
F.S. Sistemi Urbani, società posseduta totalmente dallo Stato, è “formalmente”padrona di 1.250.000 mq. di terreno “non edificabile”. Terreno che è stato donato dai milanesi varie decine d’anni orsono perché F.S. provvedesse al trasporto su binario di persone e, soprattutto, di merci. Negli anni sono diminuiti i passeggeri e sono quasi scomparse le merci.
Se non fossimo a Milano quei terreni varrebbero ZERO. Anzi, meno di zero, perché soggetti ad oneri di custodia e di manutenzione e perché bisognosi di bonifiche.
Credo che pochi di voi sappiano quale valore attribuisca nel suo bilancio F.S. Sistemi Urbani a questi terreni.
Chi lo sa alzi la mano ma taccia (in tre hanno alzato la mano).
Chi non lo sa provi a indovinare (nessuno ha provato).
1.250.000 mq. sono a bilancio per 220 milioni (corrisponde a un valore di 175 euro/mq.). Vi assicuro che non è poco:
a) A quel prezzo ho acquistato 2300 mq. di terreno (con una vecchia cascina) fra le ville del più grazioso e ordinato Comune (7 km da Bergamo e 6 km dall’aeroporto di Orio al Serio) della bergamasca. Potrei costruire (ma non ho i soldi per farlo perché sono troppo vecchio per ottenere il fido dalle banche) 1500 mq. di SLP ed ottenere 1800 mq. di superficie commerciale.
b) Citylife ha pagato 200 euro/mq. al Comune di Milano per un pezzetto di terreno di cui aveva bisogno. Aveva pagato 8 volte tanto all’ENTE FIERA. Mi permetto di ricordare che anche quelli erano soldi dei milanesi. Come i dirigenti dell’ENTE li abbiano amministrati è stato evidenziato dai diffusi e recenti arresti. Senza il consenso del Comune quei terreni valgono zero.
Perché F.S. Sistemi Urbani si permette di ricattare – auspice il farabutto toscano – i CONSIGLIERI COMUNALI pretendendo la firma di un ACCORDO DI PROGRAMMA che non porterebbe il benché minimo vantaggio ai milanesi? I consiglieri eletti dai milanesi DEVONO fare gli interessi dei milanesi. Il “nuovo” accordo l’assessore MARAN vorrebbe partorirlo entro la fine di luglio 2017 ma la maternità è di DAMANERA. Questo accordo è fratello – quasi gemello – di quello abortito in Consiglio Comunale nella primavera 2016, tenuto per una settimana in sala rianimazione da RE TRAVICELLO e poi affossato. I cittadini non sono stati “veramente” informati. Non bastano, a questo scopo, i RENDERING fatti preparare da F.S. Sistemi Urbani con l’ausilio di 5 ARCHISTAR (di cui due italiani). Come tutti i rendering – che hanno sempre scopo commerciale – sono ingannevoli e, come ha dichiarato un valente e informato cittadino presente a questa riunione, uno è INATTUABILE! MARAN HA SOLO FINTO DI INFORMARE.
Perché Maran ha tanta fretta? Teme forse che il farabutto toscano venga defenestrato?
Gliel’ho chiesto a dicembre in Sala Alessi. Non ha risposto.
Come ho già raccontato ai miei lettori, il 19 luglio 2016 – nello studio Battisti – gli chiesi se era stato eletto per fare gli interessi dei milanesi o se lavorasse per F.S.
Conoscete tutti il proverbio: LA GATTA FRETTOLOSA PARTORISCE I MICINI CIECHI.
DAMANERA esige consiglieri comunali ciechi. Ma siete voi che dovete indignarvi e gridare. Io lo faccio normalmente. Questo accordo non s’ha da fare! Né in luglio, né in settembre, né mai. Sarebbe un disastro per i milanesi e la morte in fasce della Città Metropolitana. Non si può lasciar fare a una SOCIETA’ NATA PER SPECULARE quello che vuole(se ne sbatterà delle linee guida approvate quasi all’unanimità dal Consiglio Comunale) in zone così importanti di Milano.
METTIAMOLI SUL BINARIO MORTO.
F.S. Sistemi Urbani ha come oggetto sociale la valorizzazione dei beni posseduti da F.S. ottenuta anche speculando e quotandosi in Borsa. Gli azionisti privati faranno poi i loro comodi.
Ricordate quanto vi dico: una volta firmato questo accordo nessuna decisione del Consiglio Comunale, o del Sindaco, o della Giunta potrebbe impedire agli azionisti privati di fare quello che vogliono. Nell’accordo sono sicuramente nascoste pillole avvelenate. Basta vedere i commercianti che stanno chiudendo perché si è scelto di fare la M4 con il sistema previsto dalla società AMICA DI MARAN e soprattutto del suo mentore, salvato dalla prescrizione.
Passo ai numeri (se vorrai precisare qualcosa ne terrò conto e correggerò la prossima edizione che ti prego di diffondere) : i milanesi dovranno essere informati:
l’accordo di programma prevede l’edificazione di 650 mila mq. (come SLP-superficie lorda di pavimento). Corrisponde – considerando anche la “premialità” per un “risparmio energetico”(che ormai tutti prevedono) a una superficie commerciale – cioè vendibile – di 870 mila mq.
Per 650 mila mq. di SLP il Comune incasserebbe 130 milioni(oneri di urbanizzazione e costruzione).
Il costo per costruire 870 mila mq. di superficie commerciale è (costo 880 euro/mq) uguale a 760 milioni.
RIEPILOGO COSTI (in milioni):
220 VALORE BILANCIO DEI TERRENI
50 COSTO BONIFICA (poi – mentendo – direbbero di averne spesi 160)
130 ONERI DOVUTI AL COMUNE
50 ADEGUAMENTO STAZIONI (promesso nell’accordo – con centri commerciali senza posti a sedere gratis per i viaggiatori in attesa)
760 COSTO PER COSTRUZIONE
50 PROGETTO E DIREZIONE LAVORI
30 ONERI FINANZIARI
80 COSTI COMMERCIALI ATIPICI (spiegherò più avanti cosa sono)
1370 COSTO TOTALE
Ipotizzando un prezzo medio di vendita di 2.770 euro/mq. l’incasso prevedibile è 2410 milioni.
Donati 40 milioni al nuovo CARDINALE – per grazia ricevuta – da impiegare per la manutenzione delle chiese e la costruzione di un paio di nuove, l’utile lordo di F.S Sistemi Urbani sarebbe di UN MILIARDO tondo tondo.
Vi chiedo e vi prego di trasferire il quesito ai consiglieri comunali che contatterete:
“PERCHE’ IL COMUNE-CON UN INDENNIZZO DI 195 MILIONI (25 milioni saranno il contributo del 50% all’esecuzione dovuta delle bonifiche)- NON ESPROPRIA PER PUBBLICA UTILITA’ (mentre F.S. Sistemi Urbani è una società fondata per speculare ed era pronta nel maggio 2016 a quotarsi in Borsa) TUTTI I TERRENI DEGLI SCALI?
Perché non si è più quotata dopo la doppia bocciatura del Consiglio Comunale?
Non è obbligatorio che gli espropri vengano fatti tutti insieme. Prima il Comune dovrà fare un accurato progetto generale (ingegneri e architetti comunali verranno coadiuvati da studi di architettura scelti con bandi “veri”).
Si procederà per gradi per realizzare il tutto in dieci/dodici anni.
Si considereranno naturalmente le “nuove” strade, il rifacimento delle fognature, le nuove linee elettriche, le nuove tubazioni dell’acquedotto, la sistemazione del verde, gli spazi comunali e quelli dei servizi sociali…eccetera.
Notate bene che quasi tutte queste cose il Comune dovrebbe farle comunque!
A fronte di un incasso di soli 130 milioni.
IL NOCCIOLO DELLA MIA PROPOSTA
Invece di 870 mila mq. se ne possono costruire 670 mila (aumentando lo spazio destinato al verde fruibile da tutti – non quello sfoggiato dei balconi della famosa ARCHISTAR).
Invece di regalare UN MILIARDO a una società che sembra non averne bisogno dal momento che fa acquisti a destra e a manca (in Italia e all’estero) si potrebbe alleviare uno dei maggiori problemi della città. Si possono dedicare 280 mila mq. di superficie commerciale a “CASE POPOLARI” e a “CASE PER GLI STUDENTI”.
Basta con l’housing sociale dove l’inglese serve agli intrallazzi della finanza! Parliamo italiano e manteniamo le promesse.
Sono 4800 alloggi di cui 800 serviranno ad ospitare – con canoni d’affitto moderati – 3200 studenti.
Sto per dimostrare che, se i responsabili non ruberanno, CI SARANNO I SOLDI PER FARE TUTTO. Come? Vendendo 390 mila mq. commerciali (circa 3800 appartamenti) a un prezzo medio onesto: 2850 euro/mq. in classe A, con costi di gestione accettabili.
INCASSO: 1112 milioni.
IL DETTAGLIO DEI COSTI PER IL COMUNE (in milioni)
 590 COSTO COSTRUZIONE (670 mila x 880)
 25 BONIFICA (altri 25 sono a carico di F.S. – contributo del 50%)
 190 STRADE, VERDE, RETI E SPAZI COMUNI
 42 PROGETTI ESECUTIVI (assegnati con regolari gare tra architetti)
 45 ONERI FINANZIARI
 220 INDENNIZZO (195 versati più 25 contributo per bonifica)
1112 COSTO TOTALE
Se per la terza voce ci vorrà (quasi certamente) un importo maggiore si chiederà un contributo al VATICANO, alle BANCHE resuscitate e ai MILANESI BENESTANTI (sono certo che saranno generosi). Decisivo sarà l’entusiasmo delle persone oneste. Diversi ingegneri e architetti pensionati collaboreranno gratis.
Luigi, ma tu pensi che si possa realizzare davvero quanto hai ipotizzato?
Se questo – o qualcosa di simile – non verrà realizzato il motivo è uno solo:
TRE PARTITI E UNA DOZZINA DI LOSCHI PERSONAGGI SONO ANSIOSI DI SPARTIRSI “80 milioni di costi commerciali atipici”.
PREPARIAMOCI A SPERNACCHIARLI.
Scenderemo in piazza se il TRIO NERO obbligherà i consiglieri comunali ad approvare l’accordo.
Stiamo già preparando i ricorsi legali. In Italia e in Europa.
Ing. Luigi Caroli – 24 maggio (anche la data è significativa)
L’approvazione dell’accordo sarebbe la CAPORETTO del PD.